O Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente decidiu que o registro tardio de um contrato de promessa de compra e venda em matrícula impede a execução extrajudicial na forma da lei 9.514/97, em um caso onde um casal buscava rescindir o contrato e reaver o dinheiro pago [1].
A empresa proprietária do terreno registrou o contrato na matrícula somente após o ajuizamento da ação, visando à execução extrajudicial.
A decisão do STJ se fundamenta no instituto da supressio, que prevê a perda de um direito contratual em razão da inércia de seu titular. No caso em questão, a empresa não poderia ter esperado para registrar o contrato na matrícula apenas quando lhe fosse conveniente, para fins de execução extrajudicial.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou a importância da boa-fé objetiva nas relações contratuais, que exige um padrão ético de confiança e lealdade entre as partes. A inclusão tardia do contrato na matrícula, com o objetivo de obter vantagem indevida, viola esse princípio.
Fundamentação da Decisão:
Supressio: A empresa, ao não registrar o contrato tempestivamente, gerou a expectativa de que não se utilizaria da execução extrajudicial. Registrar o contrato tardiamente, apenas para fins de execução, configura abuso de direito e viola a boa-fé objetiva.
Boa-fé objetiva: A conduta da empresa violou o princípio da boa-fé objetiva, que exige transparência e lealdade nas relações contratuais. As partes devem agir de forma a não gerar expectativas legítimas frustradas.
A decisão do STJ visa proteger todas as partes envolvidas, de forma a garantir que a discussão a respeito daquele contrato seja submetida ao regime legal adequado.
É crucial que o vendedor, especialmente em contratos de alienação fiduciária, registre o contrato na matrícula do imóvel imediatamente após a sua assinatura. Esse registro garante a segurança jurídica do negócio e permite a utilização da execução extrajudicial em caso de inadimplência do comprador.
A Lei 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária de imóveis, prevê a possibilidade de execução extrajudicial caso o contrato esteja registrado na matrícula do imóvel. Essa modalidade de execução é mais célere e menos onerosa que a execução judicial, o que garante maior agilidade na recuperação do crédito para o vendedor.
No entanto, como demonstrado no caso em questão, o registro tardio do contrato pode impedir a utilização da execução extrajudicial. Isso ocorre porque o STJ entende que o registro tardio configura abuso de direito e viola a boa-fé objetiva.
Portanto, para garantir a segurança jurídica do negócio e a possibilidade de utilizar a execução extrajudicial em caso de inadimplência do comprador, o vendedor deve registrar o contrato na matrícula do imóvel imediatamente após a sua assinatura.
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[1] Resp 2.135.500
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
