Sobre a Alienação Fiduciária
Uma Análise sob a Ótica da Vulnerabilidade da Massa Condominial e do Tema 1.266 do STJ
O cenário jurídico brasileiro aguarda com atenção a definição do Tema Repetitivo 1.266 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). A controvérsia, que opõe o crédito condominial à propriedade fiduciária, transcende a mera técnica processual para tocar no cerne da justiça distributiva e da viabilidade das habitações coletivas no Brasil.
1. A Vulnerabilidade Estrutural do Condomínio
Diferente das instituições financeiras, o condomínio não é um agente de mercado voltado ao lucro. Ele opera sob um regime de rateio de despesas estritamente necessárias à sobrevivência do ente coletivo: segurança, saneamento, manutenção estrutural e folha de pagamento. Enquanto o credor fiduciário possui ferramentas robustas de análise de risco, garantias colaterais e provisões para perdas, o condomínio é, por natureza, um “credor involuntário”.
A inadimplência de uma única unidade gera um défice imediato que deve ser suprido pelos demais vizinhos — muitas vezes famílias que já operam no limite de seus orçamentos. Permitir que o crédito bancário se sobreponha ao condominial é, na prática, forçar a coletividade a subsidiar a manutenção da garantia do banco, transferindo o risco do negócio financeiro para o cidadão comum.
2. A Natureza Propter Rem e a Conservação da Garantia
É fundamental recordar que a taxa condominial possui natureza propter rem. Ela adere à coisa. Mais do que uma obrigação pessoal do devedor, o pagamento do condomínio é o que garante que o imóvel mantenha sua integridade física, funcional e, por consequência, seu valor de mercado. “O credor fiduciário, ao ver as despesas de conservação do imóvel sendo suportadas pela massa condominial, beneficia-se diretamente da manutenção do valor de sua garantia. O inadimplemento tolerado em nome da alienação fiduciária configura enriquecimento sem causa da instituição financeira em detrimento da coletividade.”
3. A Função Social da Propriedade e o Risco de Inércia Bancária
A proteção absoluta da alienação fiduciária em face do crédito condominial cria um incentivo perverso. O banco, ciente de que sua garantia está “blindada” contra penhoras de terceiros, pode optar pela inércia na retomada do bem, enquanto a dívida condominial cresce exponencialmente. Nesse hiato, o condomínio fica desprovido de recursos para gerir o edifício, podendo levar a
estrutura ao colapso.
A Constituição Federal impõe que a propriedade atenda a uma função social. O pagamento das contribuições condominiais é o primeiro e mais elementar dever do proprietário (ou detentor de direitos) para com a comunidade onde se insere. Não se pode admitir que um privilégio de crédito bancário aniquile o direito de moradia e a saúde financeira de dezenas de outras famílias vizinhas.
Conclusão
Validar a penhora do próprio imóvel (ou, ao menos, a sub-rogação do crédito no valor da venda) para a satisfação do débito condominial, independentemente da alienação fiduciária, não é um ataque ao sistema financeiro, mas uma medida de salvaguarda do sistema de convivência social. A justiça exige que quem usufrui da estrutura — e quem detém a propriedade resolúvel para fins de garantia — suporte o ónus de sua manutenção, sob pena de inviabilizar a própria vida em condomínio.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
