O regulamento ou convenção do condomínio deve ou deveria estabelecer e disciplinar quanto à aplicação dos recursos auferidos e aplicados pelos condôminos, ou seja, deverão estar expressos quais serão os investimentos e o que serão consideradas despesas indispensáveis a manutenção do condomínio.
Claro que essa definição deve passar previamente, pela consulta e orientação de um profissional da área de finanças e investimentos, até porque, sabemos que condomínios não visam o lucro, mas o rateio de despesas.
As despesas mais comuns em um condomínio são: materiais de limpeza, luz, água, portaria, limpeza, segurança, conservação e manutenção de equipamentos, em especial elevadores, tributos, seguros etc. Todas estas despesas devem ser rateadas na mesma proporção entre os condôminos.
Relativo a estas despesas a Lei n.º 10.406/2002, Código Civil, em seu artigo 1.336 estabelece que os condôminos deverão contribuir na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, sendo assim, da mesma forma que participam nas receitas, o mesmo será aplicado nas despesas.
No mesmo sentido, o artigo 13, parágrafo único, do Decreto 9.580/2018, que, regulamenta a tributação, a fiscalização, a arrecadação e a administração do Imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza, estabelece que os rendimentos decorrentes de bens possuídos em condomínio serão tributados proporcionalmente à parcela que cada condômino detiver, sendo que os bens em condomínio deverão ser mencionados nas respectivas declarações de bens, relativamente à parte que couber a cada condômino.
Seção IV
Dos bens em condomínio
“Art. 13. Os rendimentos decorrentes de bens possuídos em condomínio serão tributados proporcionalmente à parcela que cada condômino detiver.
Parágrafo único. Os bens em condomínio deverão ser mencionados nas respectivas declarações de bens, relativamente à parte que couber a cada condômino (Decreto-Lei nº 5.844, de 1943, art. 66)”.
Em relação a esse artigo, cabe um pequeno esclarecimento.
De acordo com o artigo 3º da Lei nº 12.973/2014, ficam isentos do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, limitado a R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram:
(I) – de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio; (II) – de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial; ou (III) – de alienação de ativos detidos pelo condomínio.
Pelo fato de não possuir personalidade jurídica, as receitas auferidas pelo condomínio constituem rendimentos tributáveis dos condôminos, na proporção de sua fração ideal e deverá oferecer a tributação via carne-leão mensal ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual, mesmo que estes valores não tenham sido efetivamente pagos aos condôminos pois são eles os beneficiários.
No caso de pessoa física, o imposto sobre a renda retido na fonte sobre os rendimentos de aplicações financeiras de renda fixa e de renda variável ou pago sobre os ganhos líquidos mensais será definitivo. (IN RFB nº 1.585/2014, artigo 70, inciso II)
Seção III Das Disposições Comuns às Operações de Renda Fixa e de Renda Variável
“Art. 70. O imposto sobre a renda retido na fonte sobre os rendimentos de aplicações financeiras de renda fixa e de renda variável ou pago sobre os ganhos líquidos mensais será: II – definitivo, no caso de pessoa física e de pessoa jurídica optante pela inscrição no Simples Nacional ou isenta”.
Recomendo que os síndicos e síndicas consultem o departamento fiscal e a contabilidade das administradoras em caso de recebimento de valores, por exemplo, locação de antes no topo do prédio, outdoor instalados nas dependências do condomínio, minimercados e outros bem como antes de realizar qualquer aplicação financeira.
Fernando Augusto Zito é graduado em Direito pela FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas) no ano de 2004; Advogado especialista em Direito Condominial desde 2005; Pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial; Colunista do site especializado Sindiconet, Sindiconews, Condomínio em Foco e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”. Participação efetiva em assembleias, reuniões e demais decisões de um condomínio. Já atuou como síndico profissional.
