Muito se questiona sobre quais leis regulamentam os condomínios e sua pirâmide hierárquica, mas o primeiro passo para entender essa composição é separar as normas em normas de direito público e de direito privado.
Normas de direito público são aquelas criadas e impostas pelo estado, tais como Constituição Federal, Código Civil, Lei nº 4.591/64, entre outras.
Já as normas de direito privado são as pactuadas por pessoas físicas e jurídicas no âmbito de suas relações, sendo essas a convenção de condomínio, regulamento interno, decisões de assembleia.
O patamar mais alto da pirâmide do ordenamento jurídico brasileiro é ocupado pela Constituição Federal, estando todas as outras leis submetidas a ela.
Abaixo da Constituição no âmbito condominial estão presentes o Código Civil e a famosa intitulada “Lei dos condomínios” que é a Lei nº 4.591/64, esta que surgiu em 1964, sendo a primeira lei específica sobre condomínio no Brasil.
A Lei nº 4.591/64, fala sobre direito de propriedade, assembleias, despesas condominiais e uso da edificação pelos condôminos, além de outros assuntos.
Com o advento do Código Civil de 2002, essa lei continuou válida apenas nos assuntos não abordados pelo Código. Ou seja, ela supre eventuais lacunas. Mas é o Código Civil de 2002 a lei atual mais importante aplicável ao Direito Condominial.
Imediatamente abaixo das leis federais estão as leis estaduais e municipais respectivamente, no Estado de São Paulo, existem leis estaduais famosas como por exemplo a lei antifumo, que proíbe a utilização de cigarro em áreas comuns de condomínio, vide o artigo 2º, §2º da Lei 13.541/2009.
Outra lei que ganhou repercussão, porém só se aplica aos condomínios localizados na cidade de São Paulo, por ser uma lei municipal é a Lei do Programa Silêncio Urbano ou Lei do PSIU, como ficou popularmente conhecida, esta lei tem o intuito de combater a poluição sonora e tornar mais pacífica a convivência entre os cidadãos.
Demonstrado a hierarquia das normas de direito público adentramos na hierarquia das normas de direito privado e a primeira neste tocante é a convenção condominial, este documento é imprescindível para a instituição do condomínio, sem ele a construtora não consegue registrar o condomínio edilício no cartório de registro de imóveis.
Na convenção de condomínio é que estão estabelecidas as normas mais gerais da estrutura organizacional e de funcionamento do edifício ou conjunto de edificações, este rol de assuntos que a convenção deve regrar está presente no Art. 1.334 do Código Civil:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
Se a convenção traz as questões de maiores complexidades, o regulamento interno que vem abaixo desta deve regrar vida cotidiana do condomínio, como por exemplo definir horários de utilização de área comum, horários de reformas das unidades, regras para o salão de festas, academia, entre outros, ou seja, tudo que se relaciona ao cotidiano do condomínio deve estar regrado e constar no regulamento interno.
Por fim, deve estar listado as decisões que forem tomadas em assembleia, tais decisões aprovadas respeitando os respectivos quóruns são soberanas e prevalecem para todos os condôminos, até mesmo os ausentes na votação, devendo sempre respeitar as normas superiores.
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[1] LEI N° 13.541, DE 07 DE MAIO DE 2009. Artigo 2° – Fica proibido no território do Estado de São Paulo, em ambientes de uso coletivo, públicos ou privados, o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco. § 2° – Para os fins desta lei, a expressão “recintos de uso coletivo” compreende, dentre outros, os ambientes de trabalho, de estudo, de cultura, de culto religioso, de lazer, de esporte ou de entretenimento, áreas comuns de condomínios, casas de espetáculos, teatros, cinemas, bares, lanchonetes, boates, restaurantes, praças de alimentação, hotéis, pousadas, centros comerciais, bancos e similares, supermercados, açougues, padarias, farmácias e drogarias, repartições públicas, instituições de saúde, escolas, museus, bibliotecas, espaços de exposições, veículos públicos ou privados de transporte coletivo, viaturas oficiais de qualquer espécie e táxis.
[2] Lei 16.402, de 23 de março de 2016, regulamentada pelo Decreto nº 57.443/16, foi preconizado no art. 146 que fica proibida a emissão de ruídos produzidos por quaisquer meios ou por quaisquer espécies, com níveis superiores aos determinados pela legislação federal, estadual ou municipal, prevalecendo a mais restritiva.
Carlos Simão é Bacharel em Direito pela Universidade Paulista. Pós-Graduado em Direito Processual Civil pelo IBMEC-Damásio. Pós-Graduando em Advocacia Cível pela Fundação do Ministério Público do Rio Grande do Sul. Membro Efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB de São Caetano do Sul/SP. Experiência em Direito Imobiliário e Condominial.
