A sustentabilidade financeira de um condomínio depende diretamente do pagamento pontual das cotas pelos condôminos. Quando um proprietário — seja pessoa física ou jurídica — entra em situação de insolvência, surgem dúvidas importantes sobre a natureza dos débitos condominiais: devem ser considerados créditos extraconcursais ou sujeitam-se ao concurso de credores?
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento relevante sobre o tema, trazendo maior segurança jurídica para credores e administradores condominiais.
Débitos Condominiais na Falência
Em casos de falência, tanto o STJ quanto o Tribunal de Justiça de São Paulo reconhecem que os débitos condominiais — ainda que anteriores à decretação da falência — são considerados extraconcursais. Isso significa que eles têm prioridade no recebimento, sendo classificados como encargos da massa falida.
Esse entendimento decorre do artigo 84, inciso III, da Lei 11.101/2005, que qualifica como extraconcursais os créditos decorrentes de despesas necessárias à administração da massa. Como a manutenção do imóvel em condomínio é essencial para preservar seu valor e utilidade, os encargos condominiais são incluídos nesse rol.
Assim, o condomínio não precisa habilitar esses créditos no processo falimentar: pode cobrá-los de forma autônoma, com preferência sobre os créditos concursais.
Débitos Condominiais na Recuperação Judicial
Na recuperação judicial, a lógica é diferente. O objetivo não é liquidar o patrimônio do devedor, mas permitir a superação da crise econômico-financeira e a continuidade da atividade empresarial. Por isso, não há massa falida, nem a figura dos encargos dela decorrentes.
O STJ, no julgamento do REsp 2.002.590/SP, fixou entendimento de que a natureza do crédito condominial — se concursal ou extraconcursal — depende da data do vencimento da obrigação, conforme o artigo 49 da Lei 11.101/2005:
- Débitos anteriores ao pedido de recuperação judicial: são considerados concursais, sujeitos aos efeitos do plano de recuperação e à habilitação no juízo universal;
- Débitos posteriores ao pedido de recuperação judicial: são classificados como extraconcursais, podendo ser cobrados diretamente.
Esse critério temporal tem sido adotado de forma majoritária pela jurisprudência, conferindo previsibilidade à atuação dos credores.
Aplicação do Tema Repetitivo 1.051 do STJ
Esse entendimento também se harmoniza com o Tema Repetitivo 1.051 do STJ, que firmou a seguinte tese:
“Para fins de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que o crédito existe na data do fato gerador, independentemente de eventual ato judicial de reconhecimento.”
Ou seja, o simples vencimento da cota condominial já é suficiente para fixar a natureza do crédito. Não é necessário que ele esteja inscrito em dívida ativa ou reconhecido judicialmente.
Conclusão e Aspectos Práticos
A jurisprudência do STJ vem promovendo maior clareza sobre a posição dos débitos condominiais nas crises empresariais, o que impacta diretamente a atuação de síndicos, administradoras e advogados da área condominial.
A tabela a seguir resume a classificação jurídica dos débitos condominiais:
Portanto, o condomínio deve avaliar cuidadosamente a data de vencimento da cota e a situação jurídica do devedor, para adotar a estratégia mais adequada: seja habilitação no juízo da recuperação, seja cobrança extrajudicial ou judicial com base na extraconcursalidade.
Carlos Simão é Bacharel em Direito pela Universidade Paulista. Pós-Graduado em Direito Processual Civil pelo IBMEC-Damásio. Pós-Graduado em Advocacia Cível pela Fundação do Ministério Público do Rio Grande do Sul. Cursou Direito Condominial: Introdução e Aplicação Prática pela ESA OAB. Membro Efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB de São Caetano do Sul/SP. Coordenador Jurídico com experiência em Direito Imobiliário e Condominial.
