Em setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.106.548/SP, reafirmou o entendimento de que, havendo conflito entre a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e o Código de Defesa do Consumidor, deve prevalecer o CDC. O acórdão, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, fixou que, mesmo para contratos firmados após a nova lei, a retenção de valores não pode ultrapassar 25% e a devolução das quantias deve ser imediata, em observância à Súmula 543/STJ.
A decisão reacende um antigo debate sobre o equilíbrio contratual nas relações de consumo imobiliárias. No entanto, sob o ponto de vista jurídico e econômico, trata-se de um retrocesso em matéria de segurança jurídica — princípio fundamental para o bom funcionamento do mercado imobiliário.
A Lei do Distrato e o objetivo de estabilização das relações contratuais
A Lei nº 13.786/2018 nasceu justamente para pacificar a jurisprudência e reduzir o número de ações judiciais envolvendo distratos. Antes dela, o Judiciário oscilava entre percentuais de retenção de 10% a 25% e prazos indefinidos para restituição. A nova legislação veio para fixar parâmetros objetivos, conferindo previsibilidade tanto ao consumidor quanto ao empreendedor, ao estabelecer:
- o percentual máximo de 10% sobre o valor do contrato como penalidade;
- a possibilidade de cobrança de taxa de fruição de até 0,75%;
- e a restituição parcelada dos valores pagos, respeitando o fluxo financeiro do empreendimento.
Com isso, buscava-se reduzir o risco jurídico e estabilizar o setor imobiliário, atraindo investimentos e garantindo sustentabilidade aos projetos de incorporação e loteamento.
A decisão e o retorno à insegurança
Ao afirmar que o CDC deve prevalecer em caso de conflito, o STJ esvazia o conteúdo normativo da Lei do Distrato, aplicando indistintamente o limite de 25% e exigindo devolução imediata das parcelas — exatamente o cenário que a nova lei tentou corrigir.
A consequência prática é a volta à incerteza jurídica: incorporadoras e loteadoras deixam de ter segurança quanto às regras aplicáveis em caso de rescisão contratual. Isso impacta diretamente o cálculo de risco, o planejamento financeiro dos empreendimentos e até mesmo o acesso do consumidor ao crédito imobiliário, já que o custo do risco é inevitavelmente repassado ao preço final.
Além disso, a decisão subverte a hierarquia das normas especiais, contrariando o princípio da lex specialis derogat legi generali. A Lei nº 13.786/2018 é posterior e específica, regulando precisamente os contratos de compra e venda de imóveis em parcelamento ou incorporação. O CDC, por sua vez, tem caráter geral. A inversão dessa lógica, feita sob o argumento de “proteção ao consumidor”, gera insegurança e desestimula o investimento privado.
O risco do “paternalismo judicial”
Ao proteger o consumidor de forma quase absoluta, o Judiciário cria um ambiente de paternalismo jurídico, em que o princípio da autonomia da vontade e a força obrigatória dos contratos são relativizados. A previsibilidade das relações é substituída por uma constante intervenção judicial, em prejuízo da livre iniciativa e da estabilidade econômica.
A manutenção da devolução imediata dos valores — mesmo quando há culpa do comprador — desconsidera o impacto financeiro sobre os empreendedores, que já terão arcado com custos de corretagem, marketing, tributos e manutenção do empreendimento. A assimetria criada é evidente: o comprador pode desistir do contrato e receber rapidamente a maior parte do valor, enquanto a empresa absorve o prejuízo e ainda enfrenta o risco de novos processos.
Embora revestida de nobreza ao reafirmar a proteção do consumidor, a decisão do STJ acaba por fragilizar a segurança jurídica que a Lei do Distrato buscou consolidar. O efeito prático é um ambiente de instabilidade contratual, que penaliza o setor produtivo, encarece o crédito e, paradoxalmente, acaba prejudicando o próprio consumidor no longo prazo.
A previsibilidade e o equilíbrio devem ser os pilares de qualquer política judicial sobre contratos imobiliários. Ao desconsiderar os parâmetros claros estabelecidos pela Lei nº 13.786/2018, o STJ transforma o que deveria ser um sistema de segurança e transparência em um novo campo de incerteza.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
