A cobrança de taxas condominiais é uma das principais fontes de conflito no âmbito do Direito Imobiliário e Condominial. Frequentemente, síndicos e administradoras se deparam com situações em que o imóvel devedor das cotas condominiais encontra-se alienado fiduciariamente, o que levanta a questão: é possível penhorar o imóvel para satisfazer a dívida do condomínio?
O recente julgamento do Recurso Especial nº 2.237.090/SP, pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em novembro de 2025, trouxe importantes esclarecimentos sobre o tema, reafirmando a necessidade de observância do devido processo legal e da posição jurídica do credor fiduciário.
O caso concreto
O Condomínio Cotia 1 – Tingui interpôs recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que havia negado o pedido de penhora de um imóvel com cláusula de alienação fiduciária, pretendendo utilizar o bem como garantia de pagamento das taxas condominiais em atraso.
O condomínio alegava que, por se tratar de dívida propter rem, ou seja, vinculada à própria coisa, a penhora do imóvel seria possível independentemente de quem detivesse a propriedade formal. Em contrapartida, o imóvel encontrava-se gravado por contrato de financiamento com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, instituição que não havia sido citada na execução.
A decisão do STJ
Sob relatoria do Ministro Moura Ribeiro, a Terceira Turma do STJ decidiu negar provimento ao recurso especial, mantendo a impossibilidade de penhora do imóvel sem a citação do credor fiduciário.
O Tribunal reiterou o entendimento firmado anteriormente pela Segunda Seção no julgamento do REsp nº 1.929.926/SP, de relatoria para acórdão do Ministro Raul Araújo, no sentido de que:
“Somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução.”
Assim, embora a dívida condominial possua natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel, o STJ reforçou que o credor fiduciário é o verdadeiro proprietário do bem até a quitação integral da dívida de financiamento, razão pela qual deve participar da execução para garantir o contraditório e a ampla defesa.
Fundamentação jurídica
A decisão baseou-se na interpretação conjunta de diversos dispositivos legais, entre eles:
- Art. 1.345 do Código Civil – reconhece a natureza propter rem das despesas condominiais;
- Art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 – disciplina a alienação fiduciária de bem imóvel;
- Art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil – reforça os direitos e deveres do credor fiduciário.
O Tribunal destacou que, apesar de o crédito condominial estar vinculado ao bem, a relação jurídica da alienação fiduciária possui caráter autônomo e deve ser respeitada. Assim, não é possível afetar o direito de propriedade do credor fiduciário sem sua participação no processo executivo.
A Corte também observou que, ao ser citado, o credor fiduciário tem a faculdade de quitar a dívida condominial e sub-rogar-se nos direitos do condomínio contra o devedor fiduciante, podendo posteriormente exercer o direito de regresso.
Repercussões práticas
O entendimento reafirmado pelo STJ possui grande relevância prática para condomínios, síndicos e administradoras:
- Não é possível penhorar diretamente o imóvel alienado fiduciariamente para cobrar cotas condominiais, sem a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução.
- A penhora deve recair, inicialmente, apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, e não sobre o imóvel em si.
- O condomínio deve promover a citação do credor fiduciário (ex.: Caixa Econômica Federal) para integrar o processo, sob pena de nulidade da penhora.
- Uma vez citado, o credor fiduciário poderá optar entre pagar a dívida condominial ou permitir o prosseguimento da execução, preservando o devido processo legal.
O julgamento do REsp nº 2.237.090/SP consolida a posição do Superior Tribunal de Justiça de que a proteção do credor fiduciário deve prevalecer, mesmo diante da natureza propter rem das dívidas condominiais.
A decisão reforça o equilíbrio entre os direitos do condomínio e a segurança jurídica dos contratos de alienação fiduciária, impedindo que o patrimônio de terceiros seja atingido sem sua participação processual.
Para os gestores condominiais, a orientação é clara: antes de requerer a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, deve-se verificar a titularidade fiduciária e providenciar a citação do credor fiduciário. Essa cautela evita nulidades e confere maior efetividade à cobrança.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
