A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça a segurança jurídica no parcelamento do solo urbano, validando a aplicação da Lei n.º 13.786/2018 e limitando a intervenção do Código de Defesa do Consumidor (CDC) a casos de comprovada desproporcionalidade.
Num julgamento recente e decisivo para o mercado imobiliário (REsp n.º 2.232.983 – SP), a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou um acórdão estadual para validar a cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato em casos de resolução por culpa do comprador. A decisão representa um marco importante na interpretação da Lei do Distrato (Lei n.º 13.786/2018), especialmente no que tange a contratos de compra e venda de lotes (parcelamento de solo urbano).
O Contexto Jurídico e o Caso Concreto
O litígio opunha uma empresa de empreendimentos imobiliários a um comprador que, após inadimplemento, viu o contrato rescindido. O contrato estipulava, em conformidade com o artigo 32-A da Lei n.º 6.766/1979 (alterada pela Lei do Distrato), uma multa de 10% sobre o valor total do contrato.
As instâncias inferiores, contudo, haviam reduzido essa penalidade para 20% dos valores pagos, invocando a abusividade com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC) e no artigo 413.º do Código Civil. O argumento central das instâncias ordinárias era de que a base de cálculo sobre o valor total do contrato seria excessiva.
A Decisão do STJ: Legalidade e Pacta Sunt Servanda
Sob a relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, o STJ reverteu esse entendimento, restabelecendo a validade da cláusula contratual original. A decisão alicerça-se na premissa de que o contrato reproduzia ipsis litteris a autorização legal expressa trazida pela Lei n.º 13.786/2018.
O acórdão destaca que, quando as partes firmam um pacto sob a vigência de um regime jurídico específico e protetivo — com regras claras sobre as consequências do distrato —, deve prevalecer a autonomia da vontade.
O Critério da Desproporcionalidade Concreta
Um dos pontos mais relevantes da decisão é o esclarecimento sobre quando o CDC pode intervir para alterar percentuais fixados em lei específica. Segundo a Ministra Relatora, a cláusula penal só pode ser considerada abusiva se houver demonstração de desproporcionalidade concreta.
No caso em análise, o valor a ser retido (10% do contrato) não excedia o total efetivamente pago pelo comprador. Portanto, não se verificou o enriquecimento sem causa da vendedora nem uma onerosidade excessiva que justificasse a intervenção judicial para reduzir a multa. A decisão esclarece que a “abusividade automática” não deve ser presumida apenas porque a base de cálculo é o valor do contrato, uma vez que tal base é autorizada pela legislação de regência (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).
Pontos Chaves da Decisão
Para auxiliar na compreensão e elaboração jurídica sobre o tema, elencam-se abaixo os pilares fundamentais deste precedente:
- Prevalência da Lei Específica: Em contratos de parcelamento de solo urbano firmados após a Lei n.º 13.786/2018, a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato é legalmente autorizada (Art. 32-A, II, da Lei 6.766/1979).
- Afastamento da Abusividade Automática: Uma cláusula contratual que se limita a reproduzir os termos da lei não pode ser reputada abusiva abstratamente.
- Critério para Aplicação do CDC: A incidência de princípios protecionistas do CDC para redução de multas (como o art. 51, IV) ou do art. 413 do Código Civil depende da comprovação de desproporcionalidade concreta.
- Segurança Jurídica: A decisão reforça o princípio pacta sunt servanda (os pactos devem ser cumpridos), garantindo previsibilidade ao vendedor e ao comprador quanto às consequências financeiras de uma eventual desistência.
- Natureza da Retenção: A multa de 10% visa cobrir despesas administrativas, perda de oportunidade e a frustração do negócio, sendo adequada à natureza do empreendimento de loteamento.
Esta decisão do STJ reafirma a força normativa da Lei do Distrato, impedindo que interpretações genéricas de defesa do consumidor esvaziem a eficácia de regras específicas criadas pelo legislador para regular o setor imobiliário. Para o mercado de parcelamento de solo, o precedente consolida o entendimento de que a multa sobre o valor do contrato é válida, desde que não resulte numa distorção fática que consuma a totalidade dos valores pagos pelo adquirente.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
