O regime jurídico do condomínio edilício no Brasil possui uma espinha dorsal clara: a proporcionalidade. O Art. 1.336, I, do Código Civil estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas na proporção de suas frações ideais. Essa é a “regra matriz” do nosso ordenamento, reafirmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entende ser a fração ideal o critério legal padrão, salvo disposição expressa da Convenção em sentido contrário.
No entanto, uma decisão recente da 5ª Vara Cível de Belo Horizonte (Processo nº 5004979-73.2021.8.13.0024) traz uma reflexão necessária: até onde a soberania da fração ideal pode ir sem esbarrar no abuso de direito?
A Regra Geral: Segurança Jurídica e Proporcionalidade
Como bem destacado pela doutrina, a utilização da fração ideal visa garantir que aqueles que possuem maior quota-parte no patrimônio comum arquem com a maior parcela de sua manutenção. O STJ, em julgados como o REsp 1.081.404/SP, consolida que este é o critério legal para distribuição das despesas. No caso mineiro, o condomínio réu defendeu justamente essa legalidade estrita, prevista no Art. 1.336, I, do CC e em sua própria Convenção.
A Exceção: O Limite da Fruição Igualitária
A sentença em análise, embora reconheça o peso da regra geral, introduziu um filtro de justiça comutativa. Com base em prova pericial, o juízo identificou que certas despesas ordinárias não guardam qualquer relação com o tamanho da unidade privativa.
- Despesas Administrativas e de Pessoal: Itens como portaria, vigilância e honorários do síndico beneficiam todas as unidades de forma idêntica.
- O Conflito com o Art. 884 do CC: A decisão fundamentou que cobrar o dobro por serviços que são usufruídos na mesma medida configura enriquecimento sem causa dos demais condôminos em detrimento da unidade maior.
O Critério Híbrido como Solução de Equilíbrio
A decisão não anula a fração ideal, mas a calibra. O veredito determinou que:
- Rateio Igualitário: Aplica-se a despesas operacionais, administrativas e de conservação de áreas comuns (fração de 1/16 para cada apartamento).
- Fração Ideal Mantida: Aplica-se a despesas que agregam valor ao patrimônio ou dependem do tamanho do bem, como seguro predial, fundo de obras estruturais e consumo de água/gás (na ausência de hidrômetros individuais).
Uma Decisão Persuasiva, Não Vinculante
É fundamental pontuar que a regra do Código Civil e os precedentes do STJ continuam sendo o norte do Direito Condominial. A decisão de Belo Horizonte não possui efeito vinculante e deve ser lida como uma correção pontual a uma situação de iniquidade comprovada por perícia técnica.
Para o Direito, fica a lição de que a Convenção de Condomínio é soberana, mas não absoluta. Ela encontra limites nos princípios da boa-fé objetiva e na vedação ao abuso de direito (Art. 187, CC), permitindo que, em casos excepcionais e tecnicamente demonstrados, a “régua fria” da fração ideal dê lugar à proporcionalidade real do uso dos serviços.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
