
A promulgação da Lei Municipal nº 18.299, de 19 de setembro de 2025, representa um marco significativo na evolução do ordenamento jurídico municipal de São Paulo, introduzindo alterações substanciais que impactam diretamente a gestão condominial. Entre as diversas modificações trazidas por esta norma, destaca-se particularmente a expressa vedação à construção de rampas de acesso sobre sarjetas, tipificada como infração administrativa através da inclusão do inciso VII ao artigo 169 da Lei nº 13.478, de 30 de dezembro de 2002.
Esta inovação legislativa surge em um contexto urbano onde a prática de construção de rampas de acesso era amplamente difundida entre condomínios paulistanos, especialmente aqueles que enfrentavam dificuldades relacionadas a garagens situadas em nível inferior à via pública ou guias altas que dificultavam o acesso veicular. A ausência de vedação específica na legislação anterior permitiu que esta prática se consolidasse ao longo dos anos, tornando-se uma solução técnica comum para facilitar a entrada e saída de veículos.
O dispositivo legal introduzido estabelece que constitui infração administrativa “construir, instalar ou executar, com material de qualquer natureza, rampas de acesso sobre a sarjeta”. A amplitude desta redação não deixa margem para interpretações restritivas, abrangendo qualquer tipo de material utilizado na construção dessas estruturas, seja concreto, asfalto, borracha ou metal, e qualquer modalidade de rampa que ocupe o espaço destinado ao escoamento de águas pluviais.
Os fundamentos que motivaram esta vedação estão intrinsecamente relacionados à preservação da função pública das sarjetas no sistema de drenagem urbana, à garantia da acessibilidade e livre circulação de pedestres, bem como à manutenção da integridade do sistema viário municipal. A ocupação irregular destes espaços compromete não apenas o escoamento adequado das águas pluviais, mas também pode criar obstáculos à mobilidade urbana e à acessibilidade de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.
A aplicação prática desta nova norma tem se mostrado sistemática e abrangente. Conforme observado em casos concretos, a Prefeitura Municipal de São Paulo iniciou um processo de fiscalização que resultou na aplicação de multas no valor de quinhentos reais para condomínios que mantêm rampas de acesso sobre sarjetas, acompanhadas da determinação para remoção das estruturas irregulares. Este cenário afeta uma quantidade significativa de edifícios residenciais e comerciais que, ao longo dos anos, adotaram esta solução para facilitar o acesso veicular.
Um caso em que o escritório atuou em dezembro de 2025, um condomínio que havia construído rampas de acesso para facilitar a entrada de veículos em garagens com
guias altas recebeu multa municipal. Importante destacar que esta rampa havia sido construída antes da vigência da Lei nº 18.299/2025, evidenciando que a fiscalização municipal não está fazendo distinção temporal na aplicação das penalidades.
Diante deste cenário, surge a questão fundamental sobre a orientação jurídica mais adequada para condomínios que se encontram nesta situação. Embora teoricamente seja possível argumentar a favor do direito adquirido para rampas construídas antes da vigência da nova lei, baseando-se no princípio constitucional da irretroatividade da lei mais gravosa e na proteção ao ato jurídico perfeito, a análise prática desta estratégia defensiva revela limitações significativas.
A defesa administrativa baseada em direito adquirido, embora juridicamente fundamentada, apresenta custos processuais que podem superar substancialmente o valor da multa aplicada, além de envolver um período prolongado de tramitação durante o qual existe o risco de majoração das penalidades por persistência na irregularidade. Ademais, o resultado de tal defesa permanece incerto, considerando que a jurisprudência administrativa municipal ainda não se consolidou sobre esta específica questão.
Por estas razões, a orientação jurídica mais prudente e economicamente viável consiste na adequação imediata à nova legislação através da remoção das rampas irregulares e do pagamento da multa aplicada. Esta abordagem pragmática considera não apenas os aspectos econômicos envolvidos, mas também a necessidade de conformidade com o ordenamento jurídico vigente e a prevenção de agravamento das penalidades.
O procedimento recomendado para condomínios nesta situação envolve, primeiramente, o pagamento imediato da multa, evitando assim possível majoração por descumprimento. Simultaneamente, deve-se proceder à contratação de empresa especializada para a remoção completa da rampa, seguida da restauração do estado original da sarjeta. É fundamental manter documentação completa de todo o processo, incluindo comprovantes de pagamento da multa, registros fotográficos da adequação e, quando aplicável, comunicação formal à Prefeitura sobre o cumprimento das determinações.
Para condomínios que ainda necessitam de soluções para facilitar o acesso veicular, existem alternativas técnicas que não violam a nova legislação. Rampas móveis ou removíveis que não ocupem permanentemente o espaço da sarjeta podem ser uma opção viável, assim como projetos de adequação da calçada quando tecnicamente possível e devidamente aprovados pelos órgãos municipais competentes. Qualquer intervenção futura deve ser precedida de consulta prévia aos órgãos municipais competentes para garantir conformidade legal.
A Lei nº 18.299/2025 representa uma mudança paradigmática na gestão do espaço público municipal, exigindo adaptação imediata por parte dos condomínios. Esta
adequação não deve ser vista apenas como cumprimento de uma obrigação legal, mas como contribuição para a melhoria do ambiente urbano e para a garantia da funcionalidade dos sistemas de drenagem e mobilidade da cidade.
Para síndicos e administradoras de condomínios, esta situação demanda ação imediata e transparente. É essencial comunicar aos condôminos sobre a necessidade de adequação à nova legislação, buscar orçamentos para os serviços de remoção e submeter à assembleia a aprovação dos gastos necessários. A postergação desta adequação apenas aumenta os riscos de agravamento das penalidades e pode resultar em custos superiores no futuro.
A experiência com esta nova legislação também ressalta a importância do acompanhamento contínuo das mudanças normativas municipais e da manutenção de assessoria jurídica especializada atualizada. O direito municipal, especialmente no que se refere ao uso do espaço público, está em constante evolução, e a antecipação às mudanças legislativas pode prevenir situações similares no futuro.
Em conclusão, embora a Lei nº 18.299/2025 tenha criado desafios imediatos para muitos condomínios paulistanos, a adequação responsável e tempestiva à nova legislação representa não apenas o cumprimento de uma obrigação legal, mas também uma demonstração de responsabilidade social e respeito ao ordenamento jurídico municipal. A orientação pela remoção das rampas irregulares e pagamento das multas aplicadas, ainda que possa parecer rigorosa, constitui a solução mais eficiente e economicamente viável diante do cenário atual, contribuindo para a construção de uma cidade mais organizada e funcionalmente adequada às necessidades de mobilidade urbana e drenagem pluvial.
Carlos Simão é Bacharel em Direito pela Universidade Paulista. Pós-Graduado em Direito Processual Civil pelo IBMEC-Damásio. Pós-Graduado em Advocacia Cível pela Fundação do Ministério Público do Rio Grande do Sul. Cursou Direito Condominial: Introdução e Aplicação Prática pela ESA OAB. Membro Efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB de São Caetano do Sul/SP. Coordenador Jurídico com experiência em Direito Imobiliário e Condominial.



