A divisão das despesas condominiais é um dos temas mais recorrentes no direito condominial brasileiro. Embora a convenção de condomínio possua autonomia para estabelecer critérios de rateio entre os condôminos, tais regras devem observar parâmetros legais e princípios jurídicos, especialmente a proporcionalidade e a isonomia. Nesse contexto, decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reacendeu o debate ao afastar cláusula que determinava a cobrança em dobro da taxa condominial para determinadas casas maiores dentro de um condomínio residencial.
Contexto do caso analisado pelo STJ
A controvérsia teve origem em um condomínio residencial cuja convenção estabelecia critério diferenciado para a cobrança das despesas comuns. De acordo com a regra aprovada em assembleia, as casas de um determinado modelo, denominadas “Palmeira”, deveriam pagar duas cotas condominiais, enquanto as demais unidades contribuiriam com apenas uma.
Alguns condôminos questionaram judicialmente esse critério, alegando que a forma de rateio violava princípios de proporcionalidade e igualdade entre os proprietários, uma vez que não refletia adequadamente as diferenças reais entre as unidades. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul declarou a invalidade da regra, entendimento posteriormente mantido pelo STJ.
O condomínio recorreu ao tribunal superior sustentando que a decisão judicial teria restringido a autonomia coletiva dos condôminos, pois a regra havia sido regularmente aprovada em assembleia e constava na convenção condominial.
O entendimento da 4ª Turma do STJ
Ao julgar o recurso especial, a 4ª Turma do STJ decidiu manter a decisão do tribunal estadual e afastar a cláusula de rateio que previa a cobrança em dobro para determinadas unidades.
O relator do caso destacou que o condomínio possuía diferentes tipos de casas, com áreas variadas, inclusive unidades intermediárias que não foram consideradas na regra de cobrança. Assim, o modelo adotado pela convenção tratava apenas os extremos — casas menores e casas maiores — ignorando a diversidade de metragem existente no empreendimento.
Para o colegiado, essa estrutura gerou uma distorção na divisão das despesas condominiais, pois estabelecia uma diferenciação que não correspondia à real proporcionalidade entre as unidades. Consequentemente, o critério adotado acabou violando o princípio da isonomia entre os condôminos.
Diante disso, o tribunal concluiu que deveria prevalecer o modelo previsto na legislação civil, segundo o qual as despesas condominiais devem considerar a fração ideal ou critérios efetivamente proporcionais às características das unidades.
A fração ideal como critério legal de rateio
O Código Civil brasileiro estabelece, em regra, que cada condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição diversa na convenção.
Esse critério busca refletir a participação de cada unidade nas áreas comuns e no valor global do empreendimento. Assim, unidades maiores ou com maior fração ideal podem, legitimamente, arcar com parcela maior das despesas, desde que exista proporcionalidade e coerência no modelo de cálculo.
A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de a convenção condominial adotar critérios distintos da fração ideal. Entretanto, tais critérios não podem gerar tratamentos arbitrários ou desproporcionais entre os condôminos, sob pena de violar os princípios estruturantes do direito condominial.
Autonomia da assembleia condominial e seus limites
A decisão reforça importante ponto no direito condominial: embora a assembleia possua ampla autonomia para disciplinar a gestão do condomínio, essa autonomia não é absoluta.
As deliberações coletivas devem observar:
- os limites impostos pela legislação civil;
- a proporcionalidade na distribuição das despesas;
- a vedação de tratamento discriminatório entre unidades equivalentes.
Nesse sentido, a simples aprovação da regra pela maioria dos condôminos não é suficiente para legitimar cláusulas que criem distorções ou desequilíbrios injustificados na divisão das despesas.
Repercussões práticas para condomínios e síndicos
O entendimento consolidado no julgamento possui relevância prática significativa para a gestão condominial.
Para síndicos, administradoras e conselhos fiscais, a decisão serve como alerta para a estruturação adequada das convenções e dos critérios de rateio. Empreendimentos com unidades de tamanhos distintos devem adotar modelos que representem de
forma equilibrada as diferenças entre as frações ideais ou as características das unidades.
Cláusulas simplificadas que dividem o condomínio apenas entre “unidades maiores” e “unidades menores”, sem considerar variações intermediárias, podem gerar questionamentos judiciais e eventual nulidade.
A decisão da 4ª Turma do STJ reafirma que a autonomia normativa da convenção condominial encontra limites na legislação e nos princípios que regem o direito de propriedade coletiva.
Embora seja possível estabelecer critérios diferenciados de rateio das despesas, tais regras devem refletir proporcionalidade real entre as unidades, evitando distorções que comprometam a igualdade entre os condôminos.
O precedente reforça a necessidade de elaboração cuidadosa das convenções de condomínio e demonstra que o controle judicial permanece como mecanismo essencial para garantir equilíbrio e justiça na gestão condominial.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
