1) Introdução
O fenômeno dos “estúdios” como instrumento de investimento ganhou força nos últimos anos, impulsionado por plataformas digitais como o Airbnb. Contudo, com a publicação do Decreto nº 64.244, em maio de 2025, a Prefeitura de São Paulo restringiu severamente essa prática, proibindo o aluguel por temporada em habitações enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS 1 e 2) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Este artigo examina a nova norma sob a ótica do Direito imobiliário e administrativo, avaliando seus fundamentos, impactos e potenciais contornos jurídicos.
2) Compreensão da norma
Pela nova regulamentação:
- Proibição expressa: imóveis enquadrados como HIS 1, HIS 2 ou HMP não podem ser alugados por temporada, ainda que a fiscalização ocorra unitariamente. A restrição se aplica ao empreendimento como um todo, conforme explicou a advogada Daniela Poli Vlavianos.
- Limitações financeiras: foram fixados tetos de preços, corrigidos anualmente pelo INCC:
- Venda: até R$ 266 mil (HIS 1), R$ 369,6 mil (HIS 2) e R$ 518 mil (HMP);
- Aluguel tradicional: não ultrapassar 30% da renda familiar prevista para cada faixa.
- Contrapartidas exigidas: comprovação de desocupação (mediante contas de consumo), vedação ao comodato, e vedação ao uso da plataforma para locação por temporada — sob pena de responsabilização administrativa.
3) Aspectos jurídicos e impactos
3.1 Função social da propriedade vs. liberdade contratual
A norma busca resguardar o caráter social dessas habitações, alinhando-se à função social da propriedade. No entanto, restringe diretamente a liberdade contratual e a finalidade originalmente pretendida por investidores, que contavam com alta rentabilidade em locações curtas.
3.2 Complexidade da classificação HIS/HMP
A classificação se dá ao empreendimento como um todo, não à unidade isolada, o que pode criar dificuldades práticas e questionamentos quanto à segurança jurídica do investidor.
3.3 Redução da atratividade e crise de mercado
A rentabilidade dos estúdios (que podia ser até 50% superior à do aluguel convencional) caiu drasticamente; investidores antes atraídos por ganhos rápidos agora enfrentam desvalorização e impossibilidade de exploração econômica como planejado.
3.4 Incentivos fiscais e desequilíbrios regulatórios
Projetos HIS/HMP recebem benefícios, como dispensa ou redução da outorga onerosa, incentivos tributários e aprovação acelerada. Tais vantagens foram aproveitadas por incorporadoras, ainda que os estúdios fossem comercializados como ativos de alto padrão, o que criou distorções que motivaram a normatização.
3.5 Sanções e fiscalização
Já foram aplicadas multas que somam mais de R$ 30 milhões a seis condomínios, e existem investigações do Ministério Público em regiões nobres como Pinheiros e Faria Lima.
3.6 Riscos jurídicos futuros
Potenciais contestações judiciais podem envolver:
- Violação do direito de propriedade e da liberdade contratual;
- Erro de indução ou propaganda enganosa, caso publicidade tenha sugerido locação por temporada;
- Litígios entre condôminos, especialmente pela ausência de convenções claras sobre o tema.
4) Repercussões práticas e medidas recomendadas
Conforme orientações de advogados especializados, recomenda-se:
- Verificação documental rigorosa (matrícula, alvará, contrato, projeto), para saber se o imóvel está classificado como HIS ou HMP.
- Restrição da oferta de locações à modalidade tradicional (contratos formais e prazos superiores a 30 meses).
- Inclusão de cláusulas contratuais que proíbam sublocação irregular ou uso não residencial.
- Comunicação ao condomínio sobre a destinação do imóvel e respeito às suas regras internas.
- Evitar plataformas de locação por temporada como meio de oferta, para não gerar indícios de desvio de finalidade.
- Para imóveis em empreendimentos mistos ou com histórico de incentivos públicos, consultar um advogado para análise urbanística e contratual.
5) Conclusão
O Decreto nº 64.244, de maio de 2025, representa um marco regulatório no setor imobiliário paulistano. Ao proibir o aluguel por temporada em unidades HIS e HMP e impor limites rígidos de venda e locação, a norma busca preservar o papel social desses imóveis e combater práticas especulativas. Entretanto, a medida também desestabiliza um modelo de investimento amplamente utilizado, expondo investidores a perdas financeiras e riscos jurídicos.
Diante do cenário, atenção e diligência na análise documental, bem como adaptação das estratégias de investimento, tornam-se imperativos para evitar litígios e prejuízos.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
