A alteração no artigo 68 da Lei nº 4.591/1964, promovida pela Lei nº 14.302/2022, representou um avanço significativo para os negócios jurídicos imobiliários, ao permitir a incorporação para a venda de casas isoladas ou geminadas.
Tradicionalmente, a incorporação imobiliária é o instrumento legal que permite a venda de unidades “na planta”, como apartamentos em edifícios ou casas em condomínios fechados. Sua principal finalidade é garantir segurança jurídica e transparência ao comprador e à execução do empreendimento.
Com a nova legislação, essa modalidade jurídica deixou de ser exclusiva de prédios ou condomínios. Agora, ela pode ser aplicada a conjuntos de casas isoladas e geminadas, mesmo que não existam áreas comuns ou vínculo condominial. Essa mudança traz maior flexibilidade para o mercado imobiliário e viabiliza a construção e a venda de empreendimentos residenciais de forma mais dinâmica.
Para que a incorporação de casas seja regular, é crucial observar alguns pontos fundamentais:
- Parcelamento de Solo Aprovado e Registrado: O empreendimento deve estar vinculado a um loteamento ou desmembramento que já foi devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Essa etapa é essencial para garantir a legalidade e a integração do projeto à infraestrutura
- Princípio da Unicidade da Matrícula: Conforme o artigo 176 da Lei de Registros Públicos, a incorporação deve estar ligada a uma matrícula-mãe que deu origem ao parcelamento urbano. Todos os atos relativos à incorporação são lançados nessa matrícula original, assegurando a rastreabilidade e a segurança jurídica.
- Licenciamento Municipal Obrigatório: A aprovação do projeto de incorporação de casas depende de prévio licenciamento municipal. É o município que, em sua competência para ordenamento territorial, define os parâmetros urbanísticos, como recuos, taxa de ocupação e gabarito de altura, que devem ser respeitados no projeto. A União, por sua vez, detém a competência para legislar sobre o direito de propriedade e a incorporação em si, sem que o município possa legislar sobre o tema.
Casas Isoladas e Geminadas: As Diferenças
As duas tipologias, embora agora possam ser objeto de incorporação, possuem características distintas que precisam ser respeitadas:
- Casas Isoladas: São construções edificadas em lotes individuais, com afastamentos laterais obrigatórios. Elas conferem autonomia arquitetônica e, geralmente, exigem o cumprimento de recuos laterais e frontais.
- Casas Geminadas: Consistem em construções que compartilham uma parede lateral, em terrenos contíguos. Nesses casos, a supressão de recuos laterais é permitida, mas sempre dentro dos limites de altura, ocupação e coeficiente de aproveitamento estabelecidos pela legislação municipal. É importante notar que
nem todas as legislações municipais autorizam esse modelo, pois ele pode gerar maior adensamento populacional e sobrecarga da infraestrutura urbana.
O registro do memorial de incorporação é o ponto de partida. Ele deve ser feito na matrícula de origem do loteamento, onde também serão lançados o termo de afetação e outros atos. Esse registro garante a publicidade e a transparência do empreendimento, protegendo os direitos dos adquirentes. Além disso, até a emissão do habite-se, o empreendimento se sujeita às normas do artigo 237-A da Lei de Registros Públicos, o que oferece maior segurança cartorial.
Conclusão
A Lei nº 14.302/2022 trouxe um avanço significativo para o mercado imobiliário. No entanto, a execução desse tipo de projeto exige a correta aplicação dos princípios jurídicos e o respeito às normas urbanísticas. É nesse contexto que o trabalho de advogados especializados em Direito Imobiliário se torna fundamental para garantir que os empreendimentos estejam em conformidade com a lei, assegurando a função social da propriedade e a segurança jurídica para todos os envolvidos.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
