A gestão condominial, embora muitas vezes subestimada, é uma atividade complexa que envolve não apenas a administração de recursos e pessoas, mas também a observância de uma ampla gama de normas jurídicas. No entanto, o que se tem observado nos últimos anos é um cenário preocupante: a falta de preparo técnico e jurídico dos síndicos e administradores condominiais tem se tornado uma das principais causas de conflitos, prejuízos financeiros e judicialização das relações dentro dos condomínios.
A função do síndico e o dever de diligência
O artigo 1.347 do Código Civil atribui ao síndico a responsabilidade pela administração do condomínio, cabendo-lhe representar ativa e passivamente o ente condominial, praticar atos de defesa dos interesses comuns e zelar pela observância da convenção, do regimento interno e das deliberações assembleares.
Trata-se, portanto, de um cargo de natureza fiduciária, que exige do gestor diligência, transparência e conhecimento técnico para o cumprimento de suas obrigações legais e administrativas.
Todavia, o que se verifica na prática é que muitos síndicos — especialmente os não profissionais — assumem a gestão sem o devido preparo. A ausência de capacitação específica compromete decisões financeiras, contratuais e jurídicas, o que coloca o condomínio em situação de vulnerabilidade.
A judicialização como reflexo da má gestão
A falta de preparo dos gestores condominiais tem reflexo direto na esfera judicial. É comum que problemas simples, que poderiam ser resolvidos internamente com uma gestão técnica e transparente, resultem em demandas judiciais envolvendo inadimplência, nulidade de assembleias, irregularidades contratuais, vícios em obras e até responsabilização civil do síndico.
Em muitos casos, a ausência de assessoria jurídica especializada e de planejamento financeiro adequado leva a práticas irregulares, como contratações sem observância dos princípios da economicidade e da legalidade, retenção indevida de documentos e descumprimento de prazos legais.
Essas falhas, além de comprometerem a estabilidade interna do condomínio, geram insegurança jurídica e impactam diretamente o valor patrimonial das unidades.
A importância da profissionalização da gestão
A figura do síndico profissional tem ganhado destaque justamente como resposta a essa lacuna de preparo. A profissionalização da gestão condominial não significa apenas a contratação de um administrador externo, mas a adoção de uma postura técnica, responsável e juridicamente orientada.
Gestões modernas têm investido em compliance condominial, controle jurídico preventivo e transparência na prestação de contas, o que reduz consideravelmente os riscos de litígios e fortalece o senso de comunidade entre os condôminos.
A assessoria de um advogado especializado em direito condominial também é essencial nesse contexto. Cabe ao jurídico orientar a administração quanto à observância das normas, elaboração de contratos, condução de assembleias e cumprimento das deliberações, garantindo a legalidade e a segurança de todos os atos administrativos.
Responsabilidade do gestor e consequências legais
O síndico que atua de forma negligente pode ser responsabilizado civil e até criminalmente, conforme o artigo 1.348, §2º, do Código Civil, que prevê a possibilidade de destituição do cargo mediante aprovação em assembleia quando comprovada irregularidade na gestão.
Além disso, a omissão em cumprir deveres legais pode ensejar ações de responsabilidade civil e indenizações por danos materiais e morais, tanto ao condomínio quanto a condôminos individualmente prejudicados.
Portanto, a falta de preparo técnico e jurídico não é apenas uma falha administrativa — é uma violação de dever legal, com consequências sérias e, muitas vezes, irreversíveis.
A necessidade de uma cultura de gestão responsável
A realidade mostra que o condomínio moderno exige gestores preparados, assessoramento jurídico constante e uma postura profissional. A cultura da improvisação — em que qualquer condômino se dispõe a “ajudar” sem conhecimento técnico — deve dar lugar a uma gestão baseada em conhecimento, ética e planejamento.
O fortalecimento da governança condominial é o caminho mais eficaz para prevenir litígios, preservar o patrimônio comum e garantir a harmonia nas relações internas. Em tempos de crescente complexidade jurídica e social, a boa gestão é, acima de tudo, uma questão de responsabilidade legal.
Carlos Simão é Bacharel em Direito pela Universidade Paulista. Pós-Graduado em Direito Processual Civil pelo IBMEC-Damásio. Pós-Graduado em Advocacia Cível pela Fundação do Ministério Público do Rio Grande do Sul. Cursou Direito Condominial: Introdução e Aplicação Prática pela ESA OAB. Membro Efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB de São Caetano do Sul/SP. Coordenador Jurídico com experiência em Direito Imobiliário e Condominial.
