O tema da responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais em casos de alienação de unidade imobiliária, mormente quando o negócio é formalizado por meio de compromisso de compra e venda não registrado. O recente movimento no Superior Tribunal de Justiça (STJ) de reabrir a discussão sobre o tema (Tema 886) evidencia que a controvérsia não está pacificada, incitando reanálise de conceitos como obrigação propter rem, teoria da dualidade, legitimidade ativa e passiva em execução condominial, bem como limites da sujeição patrimonial.
Contornos jurídicos do problema
A natureza das despesas condominiais: obrigação propter rem e função jurídica
As despesas condominiais são encargos destinados à conservação, uso e manutenção das partes comuns do condomínio edilício. Por sua própria natureza, beneficiam a coletividade de condôminos e, em certa medida, o possuidor da unidade (usuário direto). Tal circunstância já autoriza enquadrá-las como obrigações propter rem, ou seja, aquelas obrigações que acompanham o bem e se transmitem a cada titular, independentemente de quem as contraiu originalmente.
Nesse sentido, costuma-se argumentar que cabe ao titular do direito real (proprietário, promitente comprador ou cessionário), enquanto titular da faculdade de uso, responder pela obrigação, sem que o fato de não ser o devedor original exclua a sua sujeição.
A consequência prática desse caráter propter rem é que tais obrigações “aderem ao imóvel” e podem exigir uma responsabilização patrimonial que alcance o bem, ainda que o responsável direto não seja mais o “originário”.
No entanto, a simples adesão do débito ao imóvel não resolve a questão de quem deve figurar no polo passivo da cobrança condominial e/ou execução, ou seja, quem é o “sujeito devedor” primário e qual a extensão da responsabilidade de terceiros.
O Tema 886 do STJ: premissas estabelecidas
Para enfrentar a controvérsia, o STJ inaugurou o Tema 886, cujo posicionamento tradicional assentou duas premissas fundamentais:
1. Imissão na posse pelo promitente comprador como requisito para que este possa ser responsabilizado pelas despesas condominiais, mesmo que o título não esteja formalmente registrado;
2. Conhecimento inequívoco do condomínio acerca da transação, dando publicidade interna (ao condomínio) ao negócio jurídico celebrado, de modo que o condomínio tenha ciência de quem é o real ocupante e responsável.
Com isso, o Tribunal afastou o critério da mera formalidade registral como determinante da responsabilidade, transferindo o foco para elementos fáticos e materiais para definir qual parte responde como devedor condominial.
Assim, mesmo sem registro, o promissário comprador pode ser responsabilizado, desde que esteja na posse e o condomínio tenha tido ciência inequívoca. O registro, nesse quadro, adquire importância apenas como meio de publicidade (não como condição de eficácia da obrigação).
Contudo, esse entendimento tem sido questionado por diversos posicionamentos internos do próprio STJ, e a recente movimentação para revisão do Tema 886 revela a existência de tensões interpretativas latentes.
A teoria da dualidade aplicável às despesas condominiais
O saudoso ministro Paulo de Tarso Sanseverino, ao examinar a temática no REsp 1.442.840/PR, aventou a aplicação da teoria da dualidade (Schuld / Haftung) proveniente da doutrina alemã. O que isso significa? Em síntese:
• Schuld corresponde ao “débito”, ou seja, à obrigação de pagar, que deve ser atribuída àquele que usufrui da unidade (posse com animus dominus).
• Haftung corresponde à responsabilidade patrimonial — a sujeição à execução — que pode alcançar diretamente outros titulares de direitos reais relacionados ao imóvel, ainda que não tenham sido devedores originários.
No entendimento do ministro, o promitente comprador (que se imitiu na posse) assume a obrigação principal (Schuld). Já o promitente vendedor conserva uma responsabilização patrimonial residual (Haftung), até o limite dos seus direitos reais (não com todo o patrimônio). Ou seja, não se desvincula, mas a sua responsabilidade é limitada.
Essa solução permite harmonizar o princípio propter rem com a necessidade de atribuir de fato a obrigação àquele que usufrui do imóvel, sem eximir totalmente outros titulares envolvidos da sujeição patrimonial.
Essa abordagem também ajuda a mitigar a dificuldade de penhora do imóvel quando o promitente vendedor formalmente figura como titular: embora não deva ser o devedor principal, ainda pode ser chamado à execução por força da sua relação jurídico-real
com o imóvel.
Tensões e pontos críticos
Apesar das diretrizes citadas, há diversos pontos de tensão e crítica:
1. A obrigatoriedade da imissão na posse — Há situações em que o comprador não logra efetivamente a posse ou permanece “oculto” quanto ao uso, mesmo tendo participado do negócio. Deveria tal exigência ser absoluta ou haver flexibilização?
2. Prova da ciência do condomínio — Como demonstrar a “ciência inequívoca” em casos de informalidade? Essa exigência pode onerar o adquirente em patamares excessivos, sobretudo em contextos de informalidade urbana.
3. Limitação da responsabilidade do promitente vendedor — Até que ponto se admite que ele responda apenas pelos direitos reais remanescentes, sem estender-se ao seu patrimônio pessoal?
4. Participação do proprietário como “garantidor residual” — Qual âmbito da responsabilidade do proprietário registral que não mais exerce a posse?
5. Publicidade registral versus segurança jurídica — O abandono do critério estritamente registral abre espaço para instabilidade e insegurança nos direitos imobiliários, especialmente frente a terceiros de boa-fé.
Essa complexidade justifica, de fato, a reabertura do debate pelo STJ.
Proposta interpretativa integradora
Diante das diferentes correntes e tensões, proponho uma solução interpretativa integradora, fundada nos seguintes pilares:
Distinção clara entre obrigação (Schuld) e responsabilidade patrimonial (Haftung)
• O promissário comprador que se imitiu na posse com animus dominus deve ser titular da obrigação principal de pagar as despesas condominiais (Schuld).
• O promitente vendedor, enquanto titular formal registral, assume uma responsabilidade patrimonial residual (Haftung), limitada aos seus direitos reais sobre o imóvel. Ou seja, ele não responde com todo o seu patrimônio, apenas até o valor do imóvel ou direitos a ele vinculados.
• Essa dualidade permite que o credor condominial tenha dois focos para execução: primeiramente sobre o adquirente possuidor, e, subsidiariamente, sobre o vendedor, caso o comprador não tenha patrimônio ou meios suficientes.
Critério da imissão na posse como elemento preferencial, mas não absoluto
• A imissão na posse deve permanecer como critério preferencial para atribuição da obrigação principal, por ser ele indicador fático de quem efetivamente usufrui do imóvel.
• Contudo, não deve ser uma condição indébita em casos excepcionais — por exemplo, quando há formalidade documental convincente de que o comprador efetivamente adquiriu o direito, ainda sem imissão, ou em casos de atraso formal provido por circunstâncias externas.
• Em tais hipóteses, pode admitir-se que o contrato seja considerado eficaz para fins de obrigação condominial, desde que existam indícios idôneos de que o comprador já se encontra na posse indireta (ex: uso, benfeitorias, ocupação
factual).
Exigência de publicidade ao condomínio: ciência presumida em casos rotineiros
• Para reforçar a segurança jurídica e a eficácia da cobrança, deve-se exigir alguma forma de comunicação ao condomínio ou prova da sua ciência.
• Contudo, deve-se admitir, em casos normais de convivência condominial, a presunção simples de conhecimento pelo condomínio quando os critérios fáticos (emissão de contas, acesso às áreas comuns, cadastramento de ocupante) indicarem claramente quem é o usuário da unidade.
• Tal presunção pode ser elidida por prova em contrário, mas evita onerar o adquirente com ônus probatório excessivo.
Limitação da responsabilização do promitente vendedor
• A responsabilidade do promitente vendedor não pode ser ilimitada. Ele deve responder apenas até o valor correspondente ao imóvel ou aos seus direitos reais remanescentes.
• Isso evita que o vendedor seja compelido a responder por obrigações condominiais com todo o seu patrimônio, o que seria manifestamente
desproporcional e feriria princípios de razoabilidade e limitação da execução.
• Ao mesmo tempo, sua participação na execução oferece segurança ao credor no cenário de insolvência ou insuficiência de bens do comprador.
Publicidade registral: papel de segurança e preferência
• O instrumento de registro do compromisso de compra e venda ou das cessões deve continuar tendo papel relevante como mecanismo de publicidade e preferência.
• Os adquirentes que registrarem seu título terão maior proteção frente a terceiros e gozarão de presunção de eficácia.
• Nos casos não registrados, aplica-se a sistemática fática acima, mas admite-se a prova em contrário por terceiros de boa-fé.
Implicações práticas e sugestões legislativas
Consequências para a execução condominial
• É factível que a execução condominial siga rota bifurcada: primeiro contra o adquirente possuidor; caso frustrada ou insuficiente, contra o vendedor registral, até o limite de seus direitos reais.
• O promitente vendedor deverá ser intimado nos atos de execução que afetem o imóvel (penhora, leilão) para preservação de seus direitos, nos termos do art.
799, IV e art. 889, VII do CPC (como já prevê jurisprudência do STJ).
• Se o imóvel for penhorado, o vendedor pode optar por quitar o débito, substituindo-se no crédito ou até ser remunerado pelos valores pagos, caso haja excedente.
Risco de insegurança jurídica e estratégias defensivas
• Em decorrência da informalidade imobiliária — tão presente no Brasil — a aplicação concreta desse modelo pode gerar insegurança e litígios.
• Assembleias condominiais devem aprimorar seus mecanismos internos de controle de quem são os ocupantes das unidades: cadastro formal, atualização de dados, exigência de documentos de compra e venda, ou comunicação obrigatória ao condomínio.
• Contratos de promessa de compra e venda devem prever cláusulas específicas sobre comunicação ao condomínio e responsabilidade pelas despesas condominiais, inclusive sinalizando claramente quando a posse será imitada.
Propostas de aperfeiçoamento legislativo
Para maior clareza e segurança jurídica, recomenda-se:
1. Inserir no Código Civil (ou em lei especial) dispositivo que consolide os critérios do Tema 886 revisado — imissão na posse + ciência — e defina expressamente a distinção entre obrigação principal e responsabilidade patrimonial subsidiária.
2. Prever limitação expressa da responsabilidade do promitente vendedor aos direitos reais sobre o imóvel, evitando que responda com todo o seu patrimônio.
3. Estabelecer regra de publicidade mínima: obrigatoriedade de comunicação formal ao síndico ou administradora do condomínio sobre a alienação, independentemente do registro, sob pena de presunção desfavorável de desconhecimento.
4. Prever regime especial de execução condominial, com prioridade para cobrança contra o adquirente possuidor, e restrições para execução sobre outros bens além do imóvel.
5. Incentivar a formalização e registro de compromissos, por meio de estímulos normativos ou tributários, de modo a reduzir a informalidade e seus custos jurídicos associados.
A rediscussão do Tema 886 pelo STJ demonstra que a matéria ainda não está plenamente resolvida, exigindo atenção cuidadosa dos operadores do direito. A solução ideal deve equilibrar, de modo harmônico, os princípios da efetividade da cobrança condominial, da segurança jurídica, da proporcionalidade e da justiça entre as partes.
A proposta interpretativa aqui exposta — alicerçada na teoria da dualidade e em critérios fáticos de imissão e ciência, além da limitação da responsabilidade patrimonial do promitente vendedor — oferece um caminho plausível para conciliar os interesses conflitantes. Entretanto, sua adoção ampla depende, em última instância, de uniformização jurisprudencial e de adequações legislativas que clarifiquem direitos e deveres.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
